Genel Kurul ve Yönetim Planı nedir?

Yazımız içeriğinde kat mülkiyetinde yönetim ve genel kurul kararlarının iptali hakkında açıklamalara yer vereceğiz. Bazı açılardan her ne kadar tartışmalı bir konu ve değişik mahkeme kararlarına konu olsa da biz genel mevzuata yer vereceğiz. Bunun için öncelikle genel kurul ve yönetim planı açısından bu kavramların tanımına yer vererek konuya giriş yapmakta fayda görüyoruz. Böylelikle genel çerçevede merak edilen pek çok soruyu da cevaplandırmış olacağımızı düşünüyoruz.

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartı ile, genel kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim planının tanımına gelince yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

Yönetim planı, tüm kat malikleri açısından bağlayıcı olup ana yapının anayasası olarak da düşünülebilir. Yönetim planında açıklık getirilmeyen hususlarda ise, ana gayrimenkulün yönetiminden kaynaklanacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre çözüme ulaştırılır. Yasa uyarınca yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunun bulunması şart koşulmuştur. Bununla birlikte kat maliklerinin, Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesinde açıklanan mahkemeye başvurma hakları saklı bulunmaktadır. Yönetim planında yapılan tüm değişiklikler, tüm kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri ile yönetici ve denetçiler açısından bağlayıcıdır.

Yönetim planı ve yönetim planında sonradan yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin tarihi ile birlikte kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanmak suretiyle yasa uyarınca kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Kat malikleri kurulu nasıl ve ne zaman toplanır?

Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanması gerektiği konusuna Kat Mülkiyeti Kanunu 29. maddesinde açıklık getirilmiştir. Bu madde uyarınca kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak kaydı ile yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmediği hallerde her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda kurulların toplantı zamanı yasa uyarınca, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanılması şeklinde belirlenmiş bulunmaktadır.

Önemli bir sebebin varlığı durumunda;

• Yöneticinin,
• Denetçinin,
• Ya da kat maliklerinden üçte birinin,

bu konudaki talebi üzerine ve toplantı için talep olunan tarihten en az 15 gün öncesinden tüm kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı yahut taahhütlü mektupla, toplantı sebebinin de bildirilmesi suretiyle, kat malikleri kurulunun her zaman toplanması yasa uyarınca mümkündür.

Bu şekilde bir çağrının yapılması halinde;

İlk çağrı yapılırken;

Birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. Bunun yanında ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zamanın yedi günden az olamayacağı da kanunda açıkça belirtilmiştir.

Kat malikleri kurulu toplantı yeter sayısı nedir?

Kat maliklerinin hangi yeter sayı ile toplanacağı ve toplantı yeter sayısı, Kat Mülkiyeti Kanununda belirlenmiş konular arasında yer almaktadır. Buna göre  kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanacak olup oy çokluğu ile karar alınması mümkündür.

Toplantı yeter sayısının sağlanamaması nedeni ile ilk toplantının yapılamaması durumunda, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda toplantıda karar yeter sayısı, kanunda ikinci toplantıya katılanların salt çoğunluğu olarak tespit edilmiştir. Kat maliklerinin, arsa payının önemi olmaksızın birer oy hakkı bulunmaktadır. Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliklerinin, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahip olması ile birlikte, malik olunan bağımsız bölümlerin sayısı kaç olursa olsun, sahip olunacak oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamayacaktır.

Bir bağımsız bölümün birden fazla malikinin bulunması durumunda, bunları kat malikleri kurulunda içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil edecektir. Kat maliklerinden birinin ehliyetsiz olması durumunda ise yasa uyarınca onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir ancak kendisi ile ilgili yapılacak oylamaya katılamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinden birinin, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabileceğine imkan tanımıştır. Ancak bir kişinin, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilmesi mümkün değildir. Yine yasa uyarınca, kırk ve daha az sayıda kat mülkiyetine tabi taşınmazlar açısından bir kişinin, en fazla iki kişiye vekalet etmesi mümkündür.

Kat mülkiyetinde yönetim ve genel kurul kararlarının iptali nasıl olur?

Kat Mülkiyeti Kanununda ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulu tarafından;

• Sözleşme,
• Yönetim planı,
• Kanun hükümleri,

doğrultusunda verilecek kararlara göre yönetileceği açık olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda tüm kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçilerin, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü olduğu tartışmasızdır. Ana gayrimenkulün kullanılması yahut yönetimi nedeniyle kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Bunun yanında yönetim anlamında ortaya çıkan uyuşmazlıklar ve verilen kararlar nedeni ile ilgili kararların iptali istemiyle mahkemelere başvuruda bulunulduğu da bilinmektedir.

Mahkemeye yapılacak başvurularda izlenmesi gereken usul yasa ile belirlenmiş bulunmaktadır. Buna göre kat malikleri kurulu tarafından verilen kararlar aleyhine;

• Kurul toplantısına katılan ancak KMK 32. maddesi hükmü uyarınca aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde,
• Toplantıya katılmayan her kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak en geç 6 (altı) ay içinde,

ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinde iptal davası açabilecektir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar açısından süre koşulu aranmamaktadır. Bunun yanında, kat maliklerinden biri yahut onun katından;

• Kira akdine,
• Oturma hakkına,
• Yahut başka bir nedene,

dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi  nedeni ile bundan zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesine başvurmak suretiyle hakimin müdahalesi talebinde bulunmaları da yasa uyarınca mümkündür.

Hakim, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kanuna, yönetim planına ve bunlarda bir hüküm bulunmaması durumunda genel hükümlere ve hakkaniyet ilkesine göre kararını verir. Hakim tarafından verilecek karar gereğinin tespit edilecek kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereği ilgiliye tefhim yahut tebliğ olunur. Tespit edilen süre zarfında hakim kararının yerine getirilmemesi durumunda yasa uyarınca mahkeme tarafından idari para cezası verilmesi mümkündür.

Kat mülkiyetinde yönetim ve genel kurul kararlarının iptali avukat istanbul

Kat mülkiyeti avukatı, kanunu, hukuku ile ilgili tüm hukuki danışmanlık hizmetlerimiz için 08504201155 iletişim hattımızı kullanarak hukuk ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.