Bu yazı içeriğinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair genel bilgilere yer verilecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair usul ve esaslar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda açıklanmıştır. Buna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil işlemi ile doğar. Ayrıca yasada ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti)ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kat Mülkiyeti Kanununda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tesciller için de uygulama alanı bulur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 12. maddesi uyarınca kat mülkiyetinin kurulabilmesi için, ana gayrimenkulün maliki ya da tüm paydaşları, aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu dairesinden bu konuda talepte bulunmalıdır.
a) Ana gayrimenkulde, yapı ya da yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ile bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilerek, projenin mimarı tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarca ana gayrimenkulün maliki ya da bütün paydaşlarının imzaları alınmak suretiyle onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Kat Mülkiyeti Kanunu 12. maddesinde açıklanan esaslara göre kat mülkiyetini kuran malik ya da maliklerce imzalanmış bir yönetim planı.
Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun olup olmadığını kontrol eder. Ayrıca yine dilekçeyi verenler veya istemde bulunanların yetkili olup olmadıklarına bakılır. Tüm bunların yerinde ve doğru olduğuna kanaat getirildikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşme düzenlenir. Bu şekilde düzenlenen sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Resmi sözleşmenin düzenlenmesini takiben kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine;
“Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.”
şeklindeki ifade yazılarak, sayfa ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları haricindeki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki
numaraları gösterilerek tescil edilir; ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Ana gayrimenkulün sayfasında önceden mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Ana gayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, ana gayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarının durumu ne olacaktır. Bu durumda bu haklar da ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen bağımsız bölümler, ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
Kat malikine, ana gayrimenkulun çaplı tasarruf belgesi haricinde, talebi halinde, 12. maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın maliki veya bütün paydaşları buna dair taleple birlikte 12. maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapılır.
Tüm hukuki danışmanlık ve talepleriniz için Heper Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne ait 08504201155 numaralı hattımızdan hukuk ofisimize ulaşabilirsiniz.
Apartman ve site aidat alacağı (borcu) nedir, aidat alacakları ve borçları nasıl tahsil edilir? Apartman ve site aidat alacağı (borcu) için yasal dayanak 634 sayılı...
Kat Malikinin Kat İrtifakı Sahibinin Hakları Nelerdir? Bu yazı içeriğinde kat malikinin kat irtifakı sahibinin hakları hakkında genel bilgilere yer verilecektir. Buna dair bilgiler 634...
