Apartman ve site aidat alacağı (borcu) için yasal dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasıdır. Yasanın “Kat Maliklerinin Borçları” ana başlığı altında yer alan 18. maddesi uyarınca kat malikleri,
kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle de birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine karşılıklı olarak uymakla yükümlüdür.
Bu kapsamda kat mülkiyeti yasasında kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma yani sükna hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Yasanın on sekizinci maddesi uyarınca bu borçları yerine getirmeyenler, kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur. Bundan anlaşılması gereken, apartman ve site aidatları için kiracıların da kat malikleri ile birlikte sorumlu olduğudur.
Yasanın 20. maddesine göre aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadığı sürece kat maliklerinden her biri:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi giderler ve bunlar için toplanacak avansa eşit şekilde;
b) Ana gayrimenkulün sigorta primleri ile bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
katılmakla yükümlüdür. Yasada kat maliklerinin ortak yer ya da tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyacının olmadığını ileri sürmesi suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı ifade edilmiştir.
Bu kapsamda yönetici tarafından gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, yönetim planı, Kat Mülkiyeti Yasası ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için yasada aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü bulunduğu açıkça belirtilmiştir.
Bu genel açıklamalardan sonra aidat ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde ne gibi yaptırımlarla karşılaşılabileceği hakkında açıklamalara yer vereceğiz.
Ödenmeyen aidat alacakları için icra takibi aşamasına geçmeden önce ihtar göndermek zorunluluğu bulunmamaktadır. Uygulamada bazı site ve apartman yöneticilikleri tarafından nezaket amaçlı olarak zaman zaman bu tür uyarı mektubu veya ihtarnameler kat maliklerine veya kiracılara gönderilebilmektedir. Ancak yukarıda açıkladığımız üzere aidat alacaklarının tahsili için ihtarname, uyarı mektubu ve benzeri bir belge gönderilmesi yasal bir zorunluluk değildir.
Açıklanan durumun yasal dayanağı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesidir. Bu düzenleme uyarınca kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları İ.İ.K.nun 68. maddesinde yazılı belgelerden sayılır. Bu madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararlarının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır.
Yukarıda yapmış olduğumuz açıklamalar ve yasal düzenlemeler ışığında aidat alacaklarının icra yoluyla tahsil edilebileceğine yer vermiştik. Bunun için muhataba karşı, ödenmeyen aidat alacaklarının bulunduğu yer icra dairesinde bir ilamsız icra takibi başlatılır.
Kat Mülkiyeti Yasası 34. maddesi uyarınca ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümünün bulunması halinde, yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişi veya üç kişilik bir kurula verebilir. Kanuna göre bu kişi “yönetici”, kurul olması halinde de yönetim kurulu şeklinde tanımlanmıştır.
Kat Mülkiyeti Yasasında yönetici seçimi ve kuralları bir başka makalemizde ayrıca açıklanacaktır. Bu aşamada bilinmesi gereken, site ve apartman yöneticilikleri tarafından ödenmeyen aidat alacakları için bunların icra ve avukat yoluyla tahsil edilmesinin istenmesi durumunda tercihen kat mülkiyeti ve icra iflas hukuku alanında uzman bir avukata başvurularak vekaletname verilmesinin gerekliliğidir.
Ödenmeyen aidat alacağı (borcu) tahsili için apartman veya site yöneticiliği tarafından bu hususta yöneticiliğe ait karar defterine bir karar alınır. Alınan bu karar doğrultusunda gerekli vekaletname ilgili avukat adına düzenlenerek kendisine teslim edilir. Uygulamada apartman ve site yöneticileri genellikle kat mülkiyeti hukuku ve icra hukuku alanında uzman avukat ve hukuk ofisi ile çalışmayı tercih etmektedir.
Vekaletnamenin avukata teslimi aşamasından sonra hukuk ofisi veya avukat tarafından site ya da apartman yöneticiliğini temsilen aidatını ödemeyen borçlulara karşı aidat alacaklarının icra yoluyla tahsili süreci başlatılarak ve mümkün olan en kısa zamanda sonuç alınarak bu bedeller hak sahibi apartman veya site yöneticiliği hesabına aktarılır.
Aidat alacakları için kendisine gönderilen ödeme emrine karşı aidat borçlusu yedi günlük itiraz süresi içinde itiraz edebilir. Yapılan itiraz üzerine takip durur. Ancak haksız şekilde durdurulan icra takibine karşı takibin devamı için ileride dava açılması halinde borçlu buna dair yapılan giderler ve yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatını ödemek zorunda kalabilecektir. Bu nedenle sürecin devamında her zaman avukat yardımı (desteği – danışmanlığı) alınması tavsiye olunmaktadır.
Hukuk ofisimiz tüm aidat alacaklarınızın takibi ve tahsili konusunda hızlı, güvenilir ve takip edilebilir hizmetler sunmaktadır.
Aidat alacağı (borcu) konusunda hukuki danışmanlık ve talepleriniz için Heper Hukuk ve Danışmanlık Ofisi’ne ait 08504201155 numaralı hattımızdan hukuk ofisimize ulaşabilirsiniz.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nasıl kurulur? Bu yazı içeriğinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair genel bilgilere yer verilecektir. Kat irtifakı ve kat...
Kat Malikinin Kat İrtifakı Sahibinin Hakları Nelerdir? Bu yazı içeriğinde kat malikinin kat irtifakı sahibinin hakları hakkında genel bilgilere yer verilecektir. Buna dair bilgiler 634...
