Bu yazı içeriğinde, tapu iptali ve tescil davası hakkında genel bilgilere yer verilecektir. Türk Medeni Kanunu 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Fakat, bu hallerde malik tarafından tasarruf işlemleri yapılabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu 704. maddesinde açıkça belirtildiği üzere taşınmaz mülkiyetinin konusu araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.
Tapu iptali ve tescil davası, kanuna aykırı ve usulsüz şekilde düzenlendiği iddia olunan tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davadır.
Tapu iptali ve tescil davası için görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 2. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. HMK 2. maddesinde dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalar ile, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkemenin aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi olduğu açıkça belirtilmiştir.
Bu dava için yetkili mahkeme ise yine Hukuk Muhakemeleri Kanunu 12. maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu madde içeriğinde “taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili” olduğu ifade edilmiştir.
Bu davada davacı sıfatı ile yer alacaklar, taşınmazın gerçek sahibi olduğunu iddia eden kişiler ile mülkiyet hakkının kendisinde olduğu iddiasında bulunan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Tapu iptal ve tescil davası davalısı ise tapu kaydı üzerinde bulunan gerçek veya tüzel kişilerdir.
Türk Borçlar Kanunu 502. maddesi uyarınca vekalet sözleşmeleri, vekilin vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmelerdir. Vekalet sözleşmesinde vekil, vekil eden kişi adına bir iş görmeyi ya da bir işlem yapma taahhüdü altına girer. Vekaletin kapsamı, taraflar arasında akdedilen sözleşmede açık olarak gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu 504. maddesinde vekaletin, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsayacağı açıklanmıştır. Yine vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talebinde bulunamaz, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Tüm bunların yanında vekilin özen ve sadakatle hareket etme zorunluluğunun bulunmasının yanında vekil edene karşı hesap verme borcu da bulunmaktadır.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile açılacak tapu iptali ve tescil davası, herhangi bir hak düşürücü veya zamanaşımı süresine bağlı bulunmadığından her zaman açılabilir.
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) işlemi, tarafların bilerek ve isteyerek, gerçekteki iradelerine uymayan, görünüşte yaptıkları bir sözleşme ile asıl irade ve amaçlarını gizlemek suretiyle diğer mirasçılardan mal kaçırma kastı ile hareket etmeleri olarak tanımlanmakta ve bu durum, açıklanan işlemler nedeniyle zarara uğrayan gerçek hak sahiplerine anılan işlemin iptalini dava etme hak ve yetkisi tanımaktadır.
Muvazaalı işlemde miras bırakan, mirasçısını mirasından yoksun bırakma amacı ile hareket ederek ve gerçek iradesini gizleyerek aslen bağışlama niyetinde olduğu taşınmazını satıl ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devretmektedir. Muvazaalı şekilde yapılan işlemlerin iptali için açılan davalar da herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu nedenle açılacak tapu iptali ve tescil davası, herhangi bir süreye bağlı kalmaksızın her zaman açılabilir.
Bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakma amaçlı olarak gerçekte bağışlama niyetinde olduğu tapulu taşınmazı hakkında tapu sicil memuru önünde bu iradesini satış doğrultusunda açıklamış olduğunun gerçekleşmesi halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, miras hakkı çiğnenen tüm mirasçıların görünürdeki satış sözleşmesinin danışıklı (muvazaalı) olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de biçim koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabilecekleri 01.04.1974 tarihli içtihadı birleştirme kararında da açıkça belirtilmiştir.
Yukarıda açıklanan dışında, zaman zaman, tapu iptal ve tescil davası açılmasına sebebiyet veren bir başka neden ölünceye kadar bakma sözleşmesidir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu 611. maddesinde yapılmıştır. Buna göre; “Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini buna karşılık ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmelerdir”.
Bu hali ile ölünceye kadar bakma sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Borçlar kanunumuzun 613. maddesinde de bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısının, haklarını güvence altına almak üzere, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahip olduğu açık olarak belirlenmiştir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu 612. ve Türk Medeni Kanunu 545. maddesi uyarınca resmi şekilde düzenlenmelidir. Resmi şekilde düzenlenmeyen ölünceye kadar bakma sözleşmelerine dayanan tapu iptali ve tescili şeklinde hüküm kurulması mümkün değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.02.2008 tarih ve 2008/14-70 2008/104 sayılı kararı)
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı olarak yapıldığı her zaman ileri sürülebilir. Bu sözleşmenin tapu iptali ve yeniden tescili talebine konu yapılması, miras bırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacı ile hareket etmesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Bunun için miras bırakan, esas amacını gizlemektedir. Gerçekte bağışlama niyetinde olduğu taşınmazını, tapuda ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir. Esas iradenin gizlenerek bu şekilde açıklanması da zaman zaman tapu iptali ve yeniden tescili davasına konu olmaktadır. Ölünceye kadar bakma akdinin muvazaalı olup olmadığının belirlenmesi için;
gibi kriterlerin göz önünde bulundurulması gerekir.
Tapu iptali ve tescil davası konulu avukatlık ve danışmanlık hizmeti talepleriniz için 08504201155 numaralı hattımızdan hukuk ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Emlakçının imzalamadığı sözleşme geçerli olur mu, geçerli midir? Son günlerde haberlere de sıkça konu olduğu üzere emlakçının imzalamadığı sözleşme geçerli mi sorusu bir kez daha...
Hobi bahçesi bahçeleri kanunu değişikliği nedir? Yazımızla ilgili anahtar kelimelerimiz hobi bahçesi bahçeleri kanunu yasası teklifi tasarısı değişikliği iptali şeklinde. Bilindiği üzere hobi bahçesi/bahçeleri ile...
