Kiracının Kullanımdan Kaynaklanan Eskime ve Bozulmadan Sorumluluğu Emsal Yargıtay Kararı

Bu yazımızda, kiracının kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmadan sorumluluğu hakkında yakın zamanda verilmiş olan emsal nitelikte bir Yargıtay kararına ilişkin detaylara yer vereceğiz. Yazımıza konu Yargıtay emsal kararı özetle;

Bilirkişi raporu ile hor kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarın belirlenmesinde;

Her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumunun ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiği,

Her bir kiralananın kullanım süresinin her bir kira sözleşmesi uyarınca ayrı ayrı hesaplanması suretiyle yıpranma payının kullanım süresi ile orantılı şekilde  hesap edilerek alacaktan düşülmesi gerektiğine,

işaret etmekte. Kararda, mahkeme tarafından gerçek zararın açıklanan şekilde tespit edilerek buna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilirken kira sözleşmelerinin yıl ortalamasının alınması şeklinde bilirkişi raporunda yapılan hatalı hesaplamaya dayanacak şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı açıklanmıştır.

Karara konu olay

Emsal Yargıtay kararına konu olay, davacı ile davalı arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacının iddiasına göre karara konu kiralanan taşınmaz davalı kiracı tarafından 03/01/2011 tarihinde tahliye edilmiştir. Aynı zamanda davacı tarafından,

• Davalı tarafından kiralananda projeye aykırı bir çok değişiklik yapıldığı,
• Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiralanan binalarda yapılacak her türlü bakım, işletme, onarım ve hasarın kiracı tarafından karşılanacağının belirtildiği halde kiracının hasarları gidermediği,
• Mahkeme aracılığıyla söz konusu zararın miktarı ile onarım süresinin tespit edildiği,
• Tespit edilen hasara ilişkin bedel ve dört aylık onarım süresine ilişkin kira bedelinin tahsili için icra takibi başlatıldığı,
• Davalı tarafından kendisine yöneltilen icra takibine karşı haksız olarak itirazda bulunulduğu,

belirtilmek suretiyle itirazın iptaline ilişkin karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Davalı tarafındansa,

• Kiralanan taşınmaza ilişkin olarak taşınmazın güçlendirmesinin yapılması yahut yeniden inşası gerektiği yönünde rapor alındığı,
• Binalarda davacı kurumun bilgisi haricinde projeye aykırı imalat ya da yıkımların yapılmadığı, gerekli bakım ve tadilatların yapıldığı,
• Davaya konu binanın deprem riski nedeni ile zorunlu olarak boşaltıldığı ve binanın yıkılmak suretiyle yeniden yapılması gerektiği,

açıklanarak davanın reddine karar verilmesi gerektiği savunulmuştur.

Verilen Karar

Verilen kararda, mahkeme tarafından verilen hükme dayanak 27/04/2018 tarihli bilirkişi kurulu raporu içeriğinde;

• Taraflar arasında birden fazla kiralanana ait kira sözleşmesi bulunduğu,
• İlk kira sözleşmesinin 01/01/1985 tarihli olduğu,
• Son olarak 01/07/2009 tarihli ve otoparka ilişkin kira sözleşmesinin imzalandığı,
• En eski kira sözleşmesinin yılı ile en son tarihli kira sözleşmesi yılının toplamının ikiye bölünmesi suretiyle tüm kira sözleşmelerinin ortalama başlangıç yıllarının 1997 yılı olarak kabul edildiği,
• Bu şekilde yapılan hesaplama neticesinde 14 yıllık yıpranma payının da %17 oranında olacağı,

belirtilerek sonuca varıldığının anlaşıldığı, taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarih ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3, 4, 5 ve 6 sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarih ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile 2. blokun bodrum katındaki 1, 2, 3, 4, 5 ve 10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. blokun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğer kira sözleşmesi ile 860 m² barakanın, 01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m² radyoterapi makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığı,

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 316. (Eski Borçlar Kanunu 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K 266) maddesi uyarınca sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlü olduğu bununla birlikte kiracının sözleşmeye uygun olağan kullanma nedeni ile oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumlu olduğu açıklanmıştır.

Kiracının Kullanımdan Kaynaklanan Eskime ve Bozulmadan Sorumluluğu Sonuç

Emsal Yargıtay kararında kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde;

• Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağının kuşkusuz olduğu,
• Bu nedenle mahkeme tarafından alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanımdan kaynaklanan zarar ve hasar belirlenirken her bir kira sözleşmesi ve kiralananın cinsi ve durumunun ayrı ayrı değerlendirilerek ve yine her bir kiralananın kullanım süresinin her bir kira sözleşmesine göre ayrı ayrı hesaplanarak kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerektiği,

açıklanmış, mahkeme tarafından gerçek zararın belirtilen şekilde tespitinin gerektiği belirtilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Konu hakkındaki detaylı hukuki destek ve danışmanlık hizmetlerimiz için Heper Hukuk ve Danışmanlık Ofisi 08504201155 iletişim hattımızdan hukuk ofisimizle iletişime geçilebilir.